中山市出租房发展历史：从市场化萌芽到规范化管理的蜕变之路

发表时间:2025-5-22 8:54:49

中山市作为珠三角地区重要的制造业基地和人口流入城市，其住房租赁市场的发展历程既是中国城镇化进程的缩影，也是区域经济转型与社会治理能力提升的见证。从20世纪80年代至今，中山市出租房市场经历了从无序扩张到精细化管理、从单一供给到多元保障的深刻变革。本文通过梳理政策演进、市场供需变化、管理模式创新等维度，揭示中山市出租房发展的历史脉络与现实挑战。

 一、萌芽期：住房商品化改革与租赁市场初兴  

 1.1 住房分配制度改革的破冰  

1986年，中山市启动第一次住房制度改革，通过出售公有住房、提高公房租金等措施，逐步打破延续多年的“实物分房”制度。这一改革不仅减轻了财政负担，更释放了住房的商品属性，为租赁市场的形成奠定了制度基础。1992年，第二次房改进一步明确“标准价”房改房的产权归属，允许职工通过工龄折扣等方式购买公房，但限制了产权转让的增值收益分配比例，这一政策既保障了职工住房权益，又为后续市场化租赁提供了房源储备。  

 1.2 租赁市场供给结构的形成  

20世纪90年代，随着中山市工业化进程加速，大量外来务工人员涌入。镇村居民利用宅基地自建房、集体宿舍等形式提供出租房源，形成了以农村私人自建房为主体的供给结构。数据显示，1995年中山市住宅竣工面积中，农村私人固定资产投资占比达67.2%，而到2015年，房地产开发投资占比已升至99.6%，但农村自建房在出租屋市场中仍占据主导地位。这一时期，出租屋分布呈现“一镇一品”特征，与产业集群的用工需求高度匹配。  

 1.3 管理模式从无序到规范  

1994年，中山市率先对出租屋实行等级管理，将散户分为“放心户”“一般户”“重点户”，并建立备案登记制度。1996年，《中山市流动人口管理实施办法》及《中山市租赁房屋治安管理办法》的颁布，标志着租赁市场管理进入法制化轨道。基层派出所推行夜间办暂住证制度，镇区成立外来人口管理机构，逐步构建起“市-镇-村”三级网格化管理体系。

 二、扩张期：工业化驱动下的市场繁荣  

 2.1 人口红利与租赁需求爆发  

1990年至2015年，中山市常住人口从124.92万人增至320.96万人，非户籍人口占比从8.05%跃升至50.56%。人口激增直接催生了租赁市场的繁荣。据统计，2015年登记在册的出租屋达102190户，其中农村私人自建房占比87.9%。租金水平保持相对稳定，300元以下租金占比14.7%，301-600元占比37.9%，普通工薪阶层可负担单间租金，中高收入者则可选择品质更好的小区楼房。  

 2.2 产业集群与租赁空间集聚  

中山市“一镇一品”的产业布局深刻影响了租赁市场的空间分布。例如，小榄镇的五金产业集群吸引了大量技术工人，镇内出租屋以集体宿舍和单元套间为主；古镇镇的灯饰产业则催生了面向企业管理人员的公寓型租赁需求。这种“产业-人口-住房”的联动机制，使得出租屋成为区域经济活力的晴雨表。  

 2.3 管理模式创新与社会治理  

面对出租屋带来的治安、消防、环境卫生等治理难题，中山市于2005年成立市流动人口管理办公室，统筹公安、消防、安监等多部门开展联动整治。同时，推行“物业式管理”模式，要求大型商品楼出租人收集承租人资料并定期走访。此外，通过

 三、转型期：产业升级与市场结构调整  

 3.1 产业转型冲击租赁需求  

随着中山市推进产业转型升级，劳动密集型企业逐步外迁，导致基层镇村出租屋空置率上升。以南头镇为例，某企业原有600名员工，其中200人居住在自有宿舍，400人自行租房。企业为留住人才，计划通过提升宿舍品质实现员工集中管理，这一需求直接推动了保租房项目的落地。  

 3.2 保租房政策破解供需矛盾  

2022年起，中山市将盘活国企、镇属闲置物业作为保租房建设的重要路径。例如，东区街道的月湾小区由市属国企改造而来，将上世纪90年代的老旧小区改造为单身公寓，租金价格低于周边市场价。截至2024年，全市共筹建保租房11000余套，其中2023年超额完成省定任务5018套。这些项目通过“三位一体”模式（保租房建设、老旧小区改造、国企投资运营一体化），既解决了新市民、青年人的住房难题，又提升了国有资产运营效率。  

 3.3 租金市场化与区域分化  

根据《2022年中山市房屋租金参考价》，住宅楼梯房租金均价为14.91元/平方米·月，电梯房为23.08元/平方米·月，中心组团租金显著高于东北组团。商业用房租金则呈现“中心高、外围低”的梯度分布，反映出不同功能区的价值差异。租金的市场化定价机制，既促进了资源优化配置，也对低收入群体的住房保障提出了更高要求。

 四、成熟期：精细化管理与可持续发展  

 4.1 数字化赋能租赁监管  

中山市通过建立房屋租赁社区网格化管理系统，实现多部门数据共享。例如，2021年开展的房屋租金参考价调查，首次将镇属集体物业、村（居）委会集体物业纳入统计范围，拓宽了数据来源。同时，依托“中山市保租房服务平台”，实现房源申请、审核、分配的全流程线上化，提高了管理效率。  

 4.2 政策协同与长效机制  

在“房住不炒”定位下，中山市通过限购、限贷、限售等政策稳定房价，同时加大对租赁市场的支持力度。例如，允许房改房产权上市交易，激活存量房源；推行住房公积金制度，降低居民购房和租房成本。此外，通过建立国有企业、镇属企业资产项目库，为保租房建设提供持续供给。  

 4.3 未来挑战与应对策略  

当前，中山市出租房市场仍面临三大挑战：一是老旧出租屋改造资金缺口大，部分镇村存在“无地可用”与“存量闲置”并存的现象；二是社会资本参与积极性不高，租赁住房行业收益率偏低；三是区域发展不均衡，东北组团等外围区域租金水平较低，难以覆盖运营成本。对此，建议采取以下策略：一是加大财政补贴和专项债支持力度，推动老旧小区改造；二是探索REITs等金融工具，吸引社会资本参与；三是通过产业导入和公共服务均等化，提升外围区域租赁市场的吸引力。

 结语  

中山市出租房市场的发展历程，是一部从市场化萌芽到规范化管理的进化史。在工业化、城镇化、产业升级的多重驱动下，市场经历了供需失衡、结构调整、治理创新的螺旋式上升。未来，随着“租购并举”住房制度的深化，中山市需进一步平衡市场化租赁与保障性住房的关系，通过政策创新、技术赋能、金融支持等手段，构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房体系，为新市民、青年人提供更有